REGISTRATIERECHTEN

REGISTRATIERECHTEN OVERDRAGEN OF NIET?
Wie vandaag een woning koopt in Vlaanderen kan kiezen: lagere registratierechten betalen op die aankoop of eerder betaalde belastingen in mindering brengen. Wat is nu het voordeligst en wat zijn de voorwaarden?

Als vastgoed van eigenaar wisselt, moet de koper registratierechten betalen, het zogenaamde verkooprecht. In Vlaanderen is een deel van die belasting meeneembaar. U mag dus de registratiebelasting van uw vorige woning deels aftrekken van de belasting op uw nieuwe woning. Vanaf 2024 stopt dat, in de tussentijd mag u kiezen of u uw registratierechten overdraagt.

DALING REGISTRATIETARIEVEN
Begin dit jaar daalden de registratietarieven. Het tarief voor de enige gezinswoning ging van 6 naar 3 procent. Voor een verouderde woning die grondig energetisch gerenoveerd wordt, daalden de registratierechten van 5 naar 1 procent. “Het energetische tarief komt in de praktijk vrij weinig voor”, zegt Bart van Opstal, de woordvoerder van Notaris.be. Voor bouwgronden en alle andere types vastgoed (zoals garages en huurpanden) steeg de belasting van 10 naar 12 procent.

Bescheiden woningen krijgen extra korting. Uw woning valt daaronder als de aankoopprijs onder 220.000 euro blijft, in kernsteden en de Vlaamse Rand is dat 240.000 euro. Met het tarief van 3 procent krijgt u 2.800 euro korting, tegen 6 procent is dat 5.600 euro. In combinatie met een energetische renovatie krijgt u een korting van 4.800 euro (tegen 5%) of 960 euro (tegen 1%). “Naarmate de tijd vordert en de prijzen stijgen, komen steeds minder mensen daarvoor in aanmerking. De grenzen liggen heel laag”, zegt Kristophe Thijs, de directeur communicatie van de makelaarsfederatie CIB Vlaanderen.

OVERGANGSPERIODE
Tot eind 2023 geldt een overgangsperiode. U kiest voor de nieuwe tarieven (3 of 1%), zonder meeneembaarheid. Of u gaat voor de oude tarieven (6 of 5%) en neemt eerder betaalde registratierechten mee. “Die keuze is geen zwart-witverhaal, er is veel nuance. Uw notaris kan u bijstaan, want hij moet voor u de goedkoopste formule berekenen”, zegt Van Opstal. Vanaf 2024 kunt u definitief geen registratierechten meer overdragen.

De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) bepaalde dat de keuze pas definitief is bij de registratie van de authentieke akte. “Dat de Vlaamse fiscus het definitieve tijdstip zo laat mogelijk prikt, geeft aan dat een en ander niet zo eenvoudig is. Die flexibiliteit geeft mensen de kans een herberekening te maken”, zegt Thijs.

VOORWAARDEN
Het overdraagbare bedrag is gelimiteerd, dit jaar kunt u maximaal 13.000 euro meenemen. “U kunt nooit meer registratierechten meenemen dan u betaalde”, zegt Van Opstal. Betaalde u op uw vorige woning 10.000 euro registratiebelasting, dan is dat uw plafond.

“De aan- en verkoop moeten gebeuren in het Vlaams Gewest. U kunt pas registratierechten meenemen als u een nieuwe woning koopt en de oude verkoopt”, zegt Van Opstal. Dat laatste kan voor of na de aankoop van uw nieuwe woning. U hebt daar twee jaar de tijd voor vanaf het verlijden van de akte van de nieuwe woning. Om in de tussenperiode in aanmerking te komen voor de meeneembaarheid moet de oude woning voor 1 januari 2021 aangekocht zijn en de nieuwe woning voor 2024. “Als u de akte laat verlijden op 31 december 2023, hebt u nog tot 31 december 2025 om uw eerste woning te verkopen”, bemerkt Van Opstal.

Verkoopt u de oude woning voordat u de nieuwe koopt, dan worden de eerder betaalde registratierechten van de oude woonst meteen afgetrokken van de belastingen op uw nieuwe woning. Dat is fiscaal de interessantste optie, want u geniet direct van het voordeel. Volgt de verkoop later, dan zal uw notaris een verzoekschrift indienen om de te veel betaalde belasting terug te vragen. “Er staat geen termijn op de terugbetaling. Maar dat duurt meestal drie tot zes maanden”, zegt Van Opstal.

U dient ook effectief registratierechten betaald te hebben op de eerste woning. “Kreeg u de woning via een schenking of erfenis, dan komt u niet in aanmerking. Schenkingsrechten zijn niet overdraagbaar”, zegt Van Opstal.

Het moet voorts gaan om vastgoed waar u in woont. Een tweede verblijf of opbrengsteigendom komt niet in aanmerking. Als koper dient u er binnen twee jaar na aankoop uw hoofdverblijfplaats van te maken. Bij een energetische renovatie of bouwgrond hebt u vijf jaar de tijd, omdat er nog werken moeten gebeuren. Er is ook een bewoningsplicht. “U moet 18 maanden voor de verkoop van de oude woning in het huis of appartement gewoond hebben,” benadrukt Van Opstal.

WANNEER IS MEENEMEN VOORDELIG?
Uit onze simulaties blijkt dat u gelijk of beter af bent met het tarief van 3 procent als de prijs van uw woning boven 433.333 euro ligt. Daaronder bent u beter af met het meenemen van uw registratierechten. Hoe duurder de nieuwe woning, hoe kleiner de kans dat registratierechten meenemen voordelig is. In de simulaties werd het maximumbedrag van 13.000 euro gebruikt. Als u minder kunt overdragen, zult u al bij een lagere aankoopprijs beter af zijn door geen registratierechten over te dragen.

WAT BIJ ENERGETISCHE RENOVATIE?
Onder een aankoopprijs van 325.000 euro is het voordeliger om uw registratierechten over te dragen. Voor een huis van 325.000 euro, betaalt u tegen 1 procent 3.250 euro belastingen. Tegen 5 procent registratierechten is dat hetzelfde, namelijk 16.250 euro, waarvan u 13.000 euro aan registratierechten kunt aftrekken. Op voorwaarde dat u het maximale bedrag kunt meenemen. Ligt de prijs hoger, dan komt u goedkoper uit met het verlaagde tarief. En als u bij uw vorige aankoop minder registratierechten betaalde, bent u ook sneller goedkoper af met het tarief van 1 procent.

Verblijft u tijdens de renovatiewerken nog in uw eerste woning, dan kunt u die pas later verkopen. De vroeger betaalde registratierechten kunnen dan niet direct afgetrokken worden bij de aankoop van de nieuwe woning. U zult dat geld als het ware moeten voorschieten en pas later terugbetaald krijgen. U betaalt dan de registratierechten op uw nieuwe woning en krijgt die nadien terug. Tijdens een verbouwing hebt u dat geld misschien liever direct beschikbaar.