Actualiteit - Het laatste vastgoednieuws

Verlaging van de registratierechten naar 3% voor de aankoop van een enige, eigen woning

Koop je in Vlaanderen een huis of appartement, en is het jouw eerste woning, dan betaal je vanaf 2022 nog maar 3 procent registratierechten in plaats van de huidige 6 procent. Minister-president Jan Jambon (N-VA) kondigde in zijn septemberverklaring de belangrijke
wijzigingen van het verkooprecht aan.

Verlaging van de registratierechten naar 3% voor de aankoop van een enige, eigen woning

Wat verandert er precies?

Verlaging van het huidig tarief van 6% bij aankoop van een enige, eigen woning naar 3%

Het tarief voor de aankoop van de eerste gezinswoning wordt verlaagd van 6% naar 3% voor wie zijn akte tekent vanaf 1 januari 2022. Momenteel betaal je in Vlaanderen dus nog 6% aan registratierechten. Daar komt nu verandering in. Concreet betekent dit dat wanneer je bijvoorbeeld een appartement of huis van €200.000 aankoopt om in te wonen, en je niet in het bezit bent van een andere woonst, je binnenkort slechts €6000 aan registratierechten betaalt, in plaats van €12000. 

Bij een ingrijpende energetische renovatie (IER) of sloop en herbouw van een aangekochte woning betaal je vanaf 1 januari 2002 nog maar 1% (voorheen 5%) registratiebelasting. 

Aan welke voorwaarden dien je te voldoen om van het gunsttarief te kunnen genieten?

Wil je van het verlaagde registratietarief kunnen genieten, dien je te voldoen aan enkele algemene voorwaarden. Bij een aankoop met verschillende personen worden deze voorwaarden per koper beoordeeld. 

1. Aankoop dient te gebeuren door een natuurlijk persoon.
Je komt enkel in aanmerking voor het verminderde tarief als natuurlijk persoon. Als rechtspersoon heb je dus geen aanspraak op vermindering. Indien een natuurlijk persoon en een rechtspersoon samen een aankoop doen, kan je alleen de natuurlijke persoon van het verminderde tarief genieten. 

2. Het gaat om een zuivere aankoop. 
Het moet gaan om een zuivere aankoop. Wat inhoudt dat de verkoper een onroerend goed overdraagt met als tegenprestatie een prijs in geld. Een ruil of onttrekking aan een vennootschap komen niet in aanmerking. 

3. De volledige eigendom dient aangekocht te worden. 
Een aankoop van een onverdeeld deel van een woning die niet leidt tot het verkrijgen van de gehelen eigendom volstaat dus niet. Het dient te gaan om een aankoop van de volledige eigendom. 

4. Het gaat om de aankoop van een eigen woning.
Het gaat met andere woorden om een onroerend goed dat dadelijk, of na normale onderhouds- of herstellingswerken, zal dienen voor de huisvesting van een gezin of een persoon. Dit zorgt er dus ook voor dat bouwgronden uitgesloten zijn van dit tarief. 

5. Het gaat om de aankoop van de enige woning.
Je mag nog geen volledige eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Ben je op het moment van de aankoop nog eigenaar van een andere woning of bouwgrond, dan kan je in volgende gevallen toch nog het gunsttarief bekomen: 

- Je verbindt je ertoe om het onroerend goed uiterlijk één jaar na de datum van de notariële akte te vervreemden. En je kan aantonen dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de vervreemding en de verkrijging van de nieuwe woning; 
- Het onroerend goed, uiterlijk één jaar na de datum van de akte van verkrijging, minnelijk of gedwongen, wordt onteigend. 

6. Inschrijving in het bevolkingsregister.
Je schrijft je na de aankoop in, op het adres van de aangekochte woning in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister. Dit binnen de drie jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte.

Verhoging van het gewone tarief van 10 naar 12%.

Voor wie al een woning bezit is er minder goed nieuws. Voor de aankoop van een tweede woning betaal je vandaag nog 10% registratierechten. Vanaf 1 januari 2022 wordt dit echter opgetrokken naar 12%. Dit zal vermoedelijk betrekking hebben op 'alle andere onroerende goederen', zijnde de bouwgronden, landbouwgronden, niet-residentieel vastgoed en tweede-verblijven. In tegenstelling tot wat het geval is voor de aankoop van de enige, eigen woning, is het bij aankoop van een tweede woning de datum van de koopovereenkomst die bepalend zou zijn voor inwerkingtreding van de verhoging naar 12%. Je betaalt dus 12% (in plaats van 10%) registratierecht als de compromis wordt getekend vanaf 1 januari 2022.

Concreet: Koop je een huis voor €200.000 als tweede woonst? Dan betaal je binnenkort €24.000 aan registratierechten in plaats van €20.000.

Afschaffing van de meeneembaarheid

Het systeem van de meeneembaarheid - de mogelijkheid om de registratiebelasting die betaald werd op een vorige woning af te trekken van de registratierechten bij een volgende woning - wordt geleidelijk afgeschaft en verdwijnt helemaal in 2024. Tot eind 2023 kan je kiezen tussen meeneembaarheid of het lagere tarief zonder meeneembaarheid. 

Tot en met 31 december 2023 heb je dus voor een enige eigen woning als overgangsmaatregel de keuze: 
- Ofwel kies je voor de nieuwe tarieven (3% en 1%), zonder meeneembaarheid; 
- Ofwel kies je voor de oude tarieven (6% en 5%), met meeneembaarheid. 

Ook het nieuwe algemeen tarief van 12% kan nog gedurende 2 jaar gecombineerd worden met de meeneembaarheid. Wat de beste keuze is hangt af van de prijs van de woning. 

Waarom wordt deze hervorming doorgevoerd?

De afgelopen jaren voerde de regering als een grondige hervorming door van de woonfiscaliteit. De woonbonus werd afgeschaft en de registratierechten werden vereenvoudigd. Het dubbele tarief van 5 en 10% dat bestond afhankelijk van het kadastraal inkomen werd in 2018 al naar één tarief gebracht voor de eerste woning: 7%.In 2020 ging dat naar 6%, om de afschaffing van de woonbonus te compenseren. De regering gaat nu verder in die hervorming omdat die maatregel nog niet voldoende opweegt tegenover de afschaffing van de woonbonus. 

Door de nieuwe daling van de registratierechten bij de eerste woning wil de regering jonge kopers een duwtje in de rug geven en het iets eenvoudiger maken om een woning aan te kopen. Aangezien de kosten, gekoppeld aan de registratierechten, niet geleend kunnen worden bij de bank, zal de verlaging ervoor zorgen dat jonge kopers met iets minder eigen inbreng kunnen overgaan tot aankoop van een woning. 

Door de registratiekosten net te verhogen bij de aankoop van een tweede - of derde of vierde - wil de regering extra geld extra geld in het laatje krijgen. De totale operatie zou dus positief uitvallen voor de begroting. 

Wat zal de impact van de aanpassingen zijn op de vastgoedmarkt?

Onze experts voorspellen alvast dat de verlaging van de registratierechten een boost zal geven aan het aantal transacties. De regering steunt jonge kopers, maar tegelijk maken ze het kapitaalkrachtigen moeilijker. Mogelijk heeft dit een impact op de markt van de tweede verblijven, maar het grootste aandeel van de verkopen zijn nog altijd die van die eerste woning. 

Kopers, die een eerste woning willen aanschaffen, zullen minder belastingen moeten afdragen. De vraag is of ze daardoor hoger gaan bieden op het vastgoed en zo de huizenprijzen nog verder gaan opdrijven. 

Wat met de impact op de huurmarkt?

Vandaag overstijgt de vraag het aanbod op de huurmarkt. Er is zeker tekort aan huurwoningen, waardoor elke investeerder hard nodig is. Voor investeerders worden de kosten nu echter opgetrokken. Dat dergelijke belastingverhoging het investeringsklimaat bemoeilijkt, hoeft geen betoog. Betekent dit dat er minder investeerders zullen zijn? Waarschijnlijk zal de verandering in dat opzicht beperkt blijven. Wat wel mogelijk is, is dat verhuurders die extra kosten zullen doorrekenen aan de huurders. Waardoor de huurprijzen dus mogelijks zullen blijven stijgen. 

Enkele vragen die alvast rijzen binnen de vastgoedsector omtrent de huurmarkt: Hoe zal de Vlaamse regering vermijden dat investeerders in huurwoningen afhaken? Hoe zal zij hen overtuigen om betaalbare huurwoningen te creëren? Blijft het aparte 7%-tarief bestaan en wordt dit uitgebreid buiten zuivere SVK-woningen? 

Conclusie

Als koper van een eerste woning doe je zeker je voordeel. Weet in elk geval dat je zowel als koper, als verkoper over opties beschikt. Het is zeker niet zo dat je - omdat je nog in 2021 koopt - noodzakelijkerwijs het nieuwe 3% tarief zou mislopen. 

Immo De Ras staat je graag met raad en daad bij om jouw droomwoning te vinden en deze eventueel onder te brengen in het nieuwe stelsel. 

  • Deel dit artikel
Terug naar overzicht